La Cassazione con orientamento recente e più volte confermato afferma, con sentenza n. 22896 del 8 ottobre 2013 che in tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura.
Inoltre, con sentenza n. 18164 del 25 agosto 2014, ribadisce che il lastrico solare dell'edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Ne consegue che dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c. (Cass., 29 aprile 1997, n. 3672). Nè, ai fini della ripartizione delle spese fra i condomini, rileva che le infiltrazioni possano essere state provocate da difetti in ipotesi ricollegabili alle caratteristiche costruttive. L'obbligo dei condomini cui il lastrico solare serve di copertura di concorrere in dette spese trova infatti fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.
Utile anche la sentenza del 28 settembre 2012 n. 16583, la quale afferma che il criterio di ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti), è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento.
Concludendo, sembrerebbe potersi ritenere corretto il criterio di ripartizione delle spese per il rifacimento in 1/3 per la proprietà e 2/3 per il condominio, da intendersi i nuclei abitativi che godono di detta copertura in proiezione verticale e in base ai criteri millesimali.
A completezza vi è una disputa giurisprudenziale per quel che riguarda il caso in cui un appartamento sottostante sia parzialmente coperto dalla terrazza, non per l’intero.
Parte della giurisprudenza sostiene che l’art. 1126 c.c. non faccia riferimento a unità parzialmente o totalmente coperta, bensì è sufficiente che una sola parte si trovi nella proiezione verticale per concorrere alle spese.
Altra parte, sostenuta per la prima volta dalla recente sentenza della Cassazione, n. 1451 del 2014, afferma chiaramente come per il riparto delle spese dei due terzi fra tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, il concorso nella suddetta quota si determini avendo riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura, fermo restando l’obbligo di contribuire alla spesa per un terzo quale utente esclusivo del lastrico al livello della parte superiore dell’appartamento.
